Как мы считаем индекс

Официальной статистики аренды в Армении не публикует никто. Индекс цен Центробанка покрывает только сделки купли-продажи. На этой странице — как именно устроен наш индекс аренды и где он может ошибаться.

Что он измеряет

Медиану цены предложения за квадратный метр при долгосрочной аренде квартир в Ереване, в драмах, по календарным месяцам. Месяц публикуется, только если в нём не меньше 100 объявлений.

Почему медиана, а не среднее

Один дорогой пентхаус способен сдвинуть среднее на тысячи драмов. Медиана — объявление ровно посередине — от нескольких крайних значений не меняется. На рынке такого размера эта устойчивость важнее всего остального.

Как считаются изменения

Объявления приходят из нескольких телеграм-каналов, и их доля в выборке со временем меняется. Наивное сравнение месяц к месяцу путало бы «вырос более дорогой канал» с «выросли цены».

Поэтому изменения считаются на сопоставимой корзине: только каналы, присутствующие в обоих периодах, в каждом не меньше 30 объявлений, с весом √(nₐ·n_b).

Это не теория. За август 2026-го наивный расчёт даёт +35,0% за год. Причина — один источник вырос с 6% до 57% выборки, а цены в нём примерно на 25% выше. Сопоставимый метод даёт +21,2% — близко к контрольному расчёту по одному каналу (+17,6%), тогда как наивная цифра от него далека.

Сверка с Центробанком

Мы сравнили годовое изменение нашего индекса — на сопоставимой корзине каналов — с индексом цен Центробанка на квартиры в Ереване, поквартально.

Со II квартала 2024 по II квартал 2026 (9 кварталов) корреляция — r = +0,95: оба рынка вместе прошли спад конца 2024-го и рост 2026-го.
Во второй половине 2023 года рынки разошлись: цены покупки росли на 21–25% в год, а аренда почти не менялась (от −3% до +3%). С 2023 годом (12 кварталов) r = +0,63.

Что это значит и чего не значит:

Сравниваются аренда и цены продаж. Совпадение показывает общий цикл, но не «подтверждает» наш индекс. Расхождение 2023 года показывает, что это разные рынки.
Опережения Центробанка мы не утверждаем: данных слишком мало, чтобы увидеть устойчивый сдвиг.
Наш ряд опускался глубже — до −16% за год против −5% у ЦБ. Крупные движения читайте как сигнал направления.

Раньше здесь стояла корреляция 0,912. Она была посчитана по несопоставимому ряду; исправлено 21 сентября 2026. 22 сентября 2026 все объявления заново разобраны улучшенными правилами (район по улице, больше форматов комнат и площади), все цифры на этой странице пересчитаны. 22 сентября в индекс добавлены объявления из открытых чатов, а 24 сентября из индекса квартир исключены дома, коммерческие помещения и рекламные посты каналов — годовой рост изменился с +22,8% до +21,2%.

Цена предложения — не цена сделки

Цены в объявлениях выше итоговых — люди торгуются. Цены зарегистрированных сделок ниже реальных — в договорах сумму часто занижают. Настоящая цена где-то между ними. Наш индекс — верхняя граница, индекс Центробанка — нижняя.

Источники

Публичные превью армянских телеграм-каналов о недвижимости — архив с 2021 года, пригодный помесячный ряд с марта 2023.
Только квартиры: посты про дома, участки, коммерческие помещения и рекламные сообщения самих каналов в индекс и в списки не попадают.
Открытые телеграм-чаты об аренде в Ереване (erevan_kvartira с июля 2024, relocationarmenia с 2022). Телефоны, @имена и ссылки удаляются до сохранения. Каждый чат — отдельный источник в сопоставимой корзине; объявление, повторённое в чате или уже найденное в наших каналах, учитывается один раз.
OpenStreetMap — названия улиц, чтобы определить район, когда в объявлении указана только улица (© участники OpenStreetMap, ODbL).
Центральный банк Армении — индекс цен на жилую недвижимость (поквартально, с 2018 года).
Кадастровый комитет Армении — ежемесячные отчёты о зарегистрированных сделках.

Чего мы не знаем

Реальных договорных цен по конкретным объектам. Незадекларированных доплат. Общего размера рынка аренды. Мы публикуем то, что можно измерить, и прямо говорим, что измерить нельзя.